책소개
부동산 절세 상담만 3,000건! 2020 최신 세법, 시행령, 시행규칙 반영부동산 세금, 아는 만큼 덜 낸다!2017년 8.2대책, 2018년 9.13대책, 2019년 12.16대책 등 연이은 부동산 대책으로 부동산 관련 세법이 복잡해져 세무 전문가조차 양도소득세 상담을 꺼려할 정도이다. 이에 부동산 절세에 대한 관심이 그 어느 때보다 뜨겁다. “전세 빼주고 세금 내고 나면 남는 게 없어요.” 부동산 세금이야말로 모르면 더 내고 알면 덜 내는 세금이다. 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』은 2020년 최신 세법, 시행령, 시행규칙을 모두 반영해 가장 효과적인 부동산 절세법을 소개한다. 개정된 세법에 맞춰 앞으로 내야 할 부동산 세금을 아끼려면, 미리 무엇을 준비하고, 어떻게 전략을 세워야 할까? 1세대 1주택자, 다주택자, 최근 핫 이슈인 주택임대사업자가 알아야 할 양도소득세, 종합소득세, 종합부동산세는 물론이고, 재산세/취득세, 분양권/입주권, 상속/증여, 재개발/재건축, 비사업용 토지 및 농지, 토지보상, 수용된 토지, 최근 관심을 끌고 있는 다주택자의 법인을 활용한 절세방안도 꼼꼼하게 점검한다. 저자 이은하 세무사가 3,000건 이상의 부동산 절세 상담을 하면서 축적한 실제 사례와 절세 노하우를 만나보자.
저자소개
한국 및 미국 세무사(EA). 2004년 제41회 세무사 시험에 합격했고, 서울시립대학교 세무전문대학원에서 석사학위를 받았다.
세무법인과 한국조폐공사를 거쳐 2007년 ㈜미래에셋증권에 입사했다. 이후 지금까지 14년 동안 ㈜미래에셋대우에서 VIP고객의 세무 컨설팅과 절세 세미나를 담당하며 최상의 절세 솔루션을 제공하고 있다. 2017년 8.2 대책 및 2018년 9.13 대책, 2019년 12.16 대책으로 주택 관련 세법이 대폭 바뀌어 세무전문가조차 양도소득세 상담을 꺼려할 정도로 복잡해졌다. 그럼에도 시중에 나와 있는 세금 서적 중 주택에 대한 세금을 집중적으로 다룬 책은 거의 없는 형편이다.
저자는 동아일보에서 ‘맞춤재테크’, 서울신문에서 ‘이은하 세무사의 생활 속 세테크’를 연재하고, 국세청 블로그에서 전문가 칼럼을 연재한 바 있다.
14년 동안 3,000명이 넘는 부동산 투자자와 심도 있는 상담을 진행하면서 고액 자산가들은 물론이고 일반인들이 가장 궁금해하는 세금이 무엇인지, 현 시점에서 가장 중요한 절세 트렌드는 무엇인지 아주 잘 알게 되었다.
『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일』은 저자의 그간의 상담경험을 녹여 부동산 세금의 절세법을 자세히 다루고 있으며, 독자들이 궁금해하는 사항을 시원하게 해결해준다. 양도소득세의 기본 개념부터 시작해 1세대 1주택 양도소득세 비과세, 다주택자 중과, 주택임대사업자가 알아야 할 세금 등 주택 세금을 총망라했으며, 최근 확대되고 있는 분양권·입주권, 재개발·재건축, 상속/증여, 토지 보상에 대한 세금, 그리고 자산가들의 관심이 커지고 있는 법인을 이용한 절세법과 해외 부동산 투자에 대한 세금도 포괄적으로 다룬다. 또한 실제 컨설팅 과정에서 많이 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고, 절세 사례를 구체적으로 살펴줌으로써 누구나 부동산 세금을 쉽게 이해할 수 있게 했다.
목차
1장 부동산 세금, 아는 만큼 아낀다01 부동산 세금 한눈에 보기 부동산 세금의 삼총사02 양도세는 왜 ‘부동산 세금의 꽃’이라고 할까? 재테크 여왕 P씨, 땅을 치고 후회하다 양도세는 사고팔 때만 나오는 게 아니다 양도세가 ‘부동산 세금의 꽃’인 이유03 양도세 과세대상은 무엇이 있을까? 분양권이나 권리금, 양도세를 내야 할까? 양도세는 열거주의 세금이다 부동산 양도세 과세대상을 알아보자04 양도세를 구하는 4단계 과정 1단계 양도차익 구하기 2단계 장기보유특별공제 & 기본공제 빼고, 과세표준 구하기 3단계 양도세 구하기 4단계 총 납부세액 구하기05 취득가액 신고하는 4가지 방법 실제로 거래한 취득가액 증빙하는 법 매매계약서나 영수증이 없다면 매매사례가액 체크 감정가액을 쓰는 방법도 있다 가장 많이 쓰는 방법, 환산취득가액06 환산취득가액으로 신고하는 게 유리할까? 환산취득가액, 어떻게 계산할까? 환산취득가액은 시골 땅, 단독주택 등 유리 일부러 환산취득가액으로 신고해도 될까?07 필요경비로 양도세 줄이는 법 취득비용은 필요경비로 인정한다 자본적 지출액은 어떤 게 있을까? 양도비용은 필요경비로 인정한다08 장기보유특별공제는 어떻게 적용될까? 보유기간 길수록 공제율이 커진다 2020년부터 장기보유특별공제 축소에 대비하라2021년 1월 1일 이후 팔 때는 보유/거주 요건 따로 챙겨라 잔금일을 정할 때 주의할 점09 양도세의 과세표준과 세율 알아보기 과세표준이 뭐지? 양도세는 계단식 누진세이다 과세표준에서 누진공제액을 빼는 이유10 양도세가 중과되는 경우 실수요가 아닌 경우 중과한다 조정대상지역 내 다주택자는 중과한다 10년 이상 보유주택의 양도세, 한시적 중과 완화기간 활용하자 비사업용 토지는 중과한다 조정대상지역의 분양권 & 미등기 부동산은 중과한다 단기보유도 중과한다 2년 미만 단기보유, 2021년부터 양도세율 인상된다11 양도세는 어떻게 신고·납부할까? 무신고 및 납부지연 가산세에 주의하자12 다운계약서 문제 들여다보기 다운계약서 썼더라도, 양도세 적게 내는 법 다운계약서 제재, 이렇게 바뀌었다 다운계약서 쓰면 이런 불이익 당한다 다운계약서 잡는 세무당국 [알뜰신잡 부동산상식] 무서운 가산세 사총사 [알뜰신잡 부동산상식] 세금 계산 전에 조정대상지역부터 확인하자 [알뜰신잡 부동산상식] 기준시가 알아보는 법 [알뜰신잡 부동산상식] 사례로 알아보는 양도세 계산법 연습 [이은하 세무사의 현장목소리] 손해 봐도 양도세 내야 할까? [이은하 세무사의 현장목소리] 직접 신축한 건물 양도 시 주의할 점 [이은하 세무사의 현장목소리] 건물 신축, 이런 증빙서류 꼭 챙겨두자 [현장사례로 보는 절세전략] 부동산 매도·매수 계획은 연초부터 세워라 [현장사례로 보는 절세전략] 손실 난 부동산, 이익 난 부동산과 같은 해에 처분하라
2장 1세대 1주택 비과세, 확실히 챙기기01 1세대 요건에 대한 6가지 질문 양도세는 ‘세대’ 단위로 계산한다 부모와 따로 사는 대학원생, 별도 세대로 볼 수 있을까? 부모와 따로 사는 미혼 자녀가 별도 세대가 되려면 대학생이라도 아르바이트 하면 별도 세대가 될까 주말부부의 각자 명의 아파트, 1세대 1주택일까? 같은 집의 부모·형제, 별도 세대로 인정받으려면 미국 사는 L씨, 거주자로 비과세 받을 수 있을까?02 내가 가진 ‘주택 수’ 판단하기 ‘주택의 수’ 판단할 때 중요한 점 사실상 사람이 거주하는 용도로 쓰면 주택 오피스텔은 주택 수에 포함될까? 다가구주택/다세대주택의 주택 수는 어떨까? 다세대주택 → 다가구주택으로 주택 수 줄이기 상가주택은 주택 수를 어떻게 계산할까? 9억원 초과 상가주택 양도세 달라진다03 보유 및 거주 기간 체크하기 비과세 요건 못 갖추었다고 지레 포기하지 말자 8.2 부동산 대책으로 바뀐 보유·거주 요건 2017년 8월 3일 이후에 산 주택, 비과세를 받으려면 다주택자, 특히 최종주택 팔 때 주의하자(2021년 1월 1일부터)04 2년 보유 및 거주 안 해도, 받을 수 있는 비과세 특례05 2년 거주 안 해도, 받을 수 있는 비과세 특례 06 고가주택 양도세 절세법 1세대 1주택 고가주택의 장기보유특별공제 고가주택 1주택자, 양도시기별 양도세는?(2020년/2021년) [알뜰신잡 부동산상식] 분양권과 입주권의 양도세 [이은하 세무사의 현장목소리] 1세대 1주택 비과세 위해 위장이혼하려는 J씨, 가능할까? [이은하 세무사의 현장목소리] 부부 공동명의가 유리한 세금 알아보기 [이은하 세무사의 현장목소리] 부부 공동명의로 할 때 주의할 점 [이은하 세무사의 현장목소리] 이혼 시 재산분할 vs. 위자료, 무엇이 유리할까? [현장사례로 보는 절세전략] 토지와 건물 소유자가 다른 단독주택, 주택 수는 어떻게 계산할까?
3장 2주택이라도 비과세 받는 법01 이사로 인한 일시적 2주택 4가지 질문 일시적 2주택 비과세, 처분기간 1년으로 축소 종전주택은 조정대상지역, 신규주택은 비조정대상지역이라면 신규주택 취득일, 어떤 걸 지켜야 할까? 종전주택 처분기간이 5년인 비과세 특례02 부모님 봉양 또는 결혼으로 인한 2주택자 부모님 봉양으로 인한 2주택자의 비과세 결혼으로 인한 2주택자의 비과세03 상속주택 특례에 관한 8가지 질문 1주택을 상속받아 2주택이 된 경우 같이 살던 부모님의 사망으로 2주택이 된 경우 외할머니로부터 대습상속, 상속주택 특례가 될까? 상속주택과 일반주택, 파는 순서가 중요하다 상속주택이 2채 이상인 경우 형제가 한 채를 공동상속한 경우 주택 여러 채(소수지분)를 공동상속한 경우 공동상속주택의 주된 상속인은 주의해야 한다04 다주택자가 거주주택의 비과세 받는 법 다주택자가 살고 있는 집을 비과세 받으려면 주택임대사업자의 거주주택 비과세, 생애 한 번으로 축소 거주주택 + 임대주택의 매도순서 [현장사례로 보는 절세전략] 이사로 인한 2주택자, 종전주택을 1년 안에 못 판 경우 [현장사례로 보는 절세전략] 오피스텔로 인한 2주택자의 절세법 [현장사례로 보는 절세전략] 2주택자와 결혼, 누구 주택을 먼저 팔까?
4장 다주택자의 양도소득세 절세법01 다주택자의 절세 기술, 사전 체크리스트 02 다주택자 중과 알아보기 다주택자 중과, 무엇이 있을까? 조정대상지역이 아닌 경우 다주택자 중과는? 2채 이상이면 무조건 양도세가 중과될까? 조정대상지역 외 주택을 먼저 파는 것이 유리하다 2009~2012년에 산 주택(조정대상지역)의 중과 여부03 한시적 중과 완화기간을 적극 활용하자 한시적 중과 완화란? 한시적 중과 완화, 양도세 얼마나 적어질까?04 다주택자 중과 시 ‘주택 수’에서 제외되는 주택다주택자 중과, 주택 수에서 빼는 주택 다주택자의 주택 수 연습문제 며칠 빨리 팔았을 뿐인데, 양도세 중과가 가벼워지네? 일반인들이 ‘주택 수’ 계산에서 자주 혼동하는 것05 조정대상지역이라도 괜찮은 중과배제주택 2주택 & 3주택 이상, 모두 적용되는 중과배제주택 2주택자에게만 해당되는 중과배제주택 ‘주택 수에서 제외되는 주택’과 ‘중과배제주택’의 차이점06 다주택자의 임대주택, 소득세법으로 절세하기 임대주택 등록은 신중하게 하자 소득세법상 임대주택의 세제혜택은 어떤 게 있을까? 양도세 중과배제는 어떤 요건들이 필요할까? 거주주택 비과세 특례를 받으려면 거주요건 적용배제를 받으려면07 다주택자의 임대주택, 조세특례제한법으로 절세하기 양도세 100% 감면을 받으려면 장기보유특별공제 과세특례를 받으려면08 수도권 기준시가 6억원 이하, 지금이라도 임대주택 등록할까? 9.13 대책 이전에 산 주택이라면 9.13 대책 이후에 산 주택이라면 2020년 조정대상지역에서 산 주택이라면09 임대료 인상률 5% 상한제 3가지 핵심질문 환산보증금은 어떻게 구할까? 다음 세입자, 임대료 5% 초과해서 못 올릴까? 임대료 급락한 입주 아파트, 다음에 5% 이상 못 올릴까? 2019년 10월 24일부터 바뀐 임대료 인상률 규정10 임대주택 등록 시 취득세·재산세 혜택 취득세를 감면받으려면 재산세를 감면받으려면 임대주택 등록 시 꼭 지켜야 할 기타 의무 [알뜰신잡 부동산상식] 세제혜택을 받기 위한 임대주택 등록 및 말소 신고하기 [이은하 세무사의 현장목소리] 다주택자 절세 체크리스트 [현장사례로 보는 절세전략] 다주택자의 절세를 위한 양도순서[현장사례로 보는 절세전략] 주택임대사업자 등록 4가지 고려할 점[현장사례로 보는 절세전략] 양도세 100% 감면 vs 장특공 70%, 어떤 걸 선택할까? [현장사례로 보는 절세전략] 신축감면주택이 있는 다주택자의 절세전략 [현장사례로 보는 절세전략] 장기임대주택 특례와 일시적 2주택자 동시 적용 시 양도세
5장 재개발·재건축 주택의 양도소득세01 관리처분계획 인가일, 청산금이 중요하다 관리처분계획 인가일 전은 주택, 이후는 입주권 완공 후 팔 때는 청산금을 고려한다02 분양권 vs 입주권, 무엇이 다를까? 분양권, 또는 입주권 자체를 팔 때는? ‘분양권 + 1주택’ 또는 ‘입주권 + 1주택’일 경우 ‘분양권 + 다주택’ 또는 ‘입주권 + 다주택’일 경우03 재건축 후 완공된 신축 아파트 양도세 계산하기04 재건축 후 완공된 신축 아파트 2가지 질문 청산금도 양도세를 내야 할까? 재건축 공사기간도 보유기간에 포함될까?05 재건축 동안 거주용으로 산 주택도 비과세 가능할까?06 임대주택 재건축, 자주 하는 3가지 질문 재건축 아파트의 임대기간, 어떻게 합산할까? 재건축, 임대사업자의 세제혜택에 영향 없을까? 재건축 후 신축 아파트, 임대료 많이 못 올릴까?
6장 알면 덜 내는 주택 보유세 : 재산세?취득세?종합부동산세?종합소득세?건강보험료까지01 부동산 매매할 때 재산세, 취득세 절세법 재산세, 어떻게 절세할까? 취득세는 취득원인과 물건에 따라 어떻게 다를까? 4주택 이상 주택 취득 시, 취득세 중과된다02 다주택자의 종합부동산세 절세법 단독명의/공동명의, 종부세 어떻게 다를까? 다주택자가 종부세 비과세를 받으려면 종부세 합산배제, 신규 취득부터는 안 된다03 최근 종합부동산세에서 강화된 세법 공정시장가액비율 2022년까지 단계적 인상 종부세 세율 추가 인상과 세부담 상한 확대 고려 1주택 고령자 세액공제율 및 합산공제율 확대 공시지가 현실화04 종합부동산세 3가지 질문 1주택자, 종부세 3가지 혜택은 무엇일까? 공동소유 주택의 종부세는 어떻게 계산할까? 1주택과 주택 부수 토지를 소유한 경우 종부세는?05 주택 임대소득의 종합소득세 4가지 체크포인트양도소득은 세대 기준, 임대소득은 부부 기준 주택 수에 따른 종합소득세, 어떻게 다를까? 공동소유주택, 임대소득 계산할 때 주택 수는? 소수지분자의 임대소득세 강화된다06 주택 임대수입 계산하는 법 주택 임대수입은 어떻게 계산할까? 보증금은 간주임대료로 환산한다07 임대수입이 연 2,000만원 이하인 경우 분리과세와 종합과세, 무엇을 선택할까? 종합소득세가 감면되는 임대주택08 임대수입이 연 2,000만원 초과인 경우 추계신고란? 단순경비율이 유리하다 임대소득이 높으면 기준경비율 신규 사업자의 임대수입이 연 7,500만원 미만인 경우09 임대수입 장부 작성 5가지 질문 장부 작성이 필요한 경우는? 간편장부와 복식장부가 뭐지? 무기장 가산세와 기장세액공제 장부 작성 시 무엇을 필요경비로 인정받을까? 감가상각비 절세의 기술10 임대수입 추적 강화에 대비하자 임대주택 등록 안해도, 이제 세무당국은 알 수 있다 주택임대소득자, 사업자등록 안하면 가산세 낸다 렌트홈에서 하는 사업자등록과 무엇이 다른가? 사업자등록 안 했을 경우 가산세 부담은?11 다주택자의 건강보험료 체크하기 임대사업자로 등록하려니 건강보험료가 걱정이다 피부양자의 3가지 요건 알아보기 임대주택 등록, 건강보험료 어떻게 달라질까?[알뜰신잡 부동산상식] 임대사업자 등록, 내 지역 건강보험료는 얼마일까?[이은하 세무사의 현장목소리] 이런 임대사업자, 국세청이 눈여겨본다 [이은하 세무사의 현장목소리] 임대주택 등록을 이용한 종합부동산세 절세법[이은하 세무사의 현장목소리] 신탁을 활용한 종합부동산세 절세법 [현장사례로 보는 절세전략] 다주택 부부의 종합부동산세 절세법[현장사례로 보는 절세전략] 다주택 임대사업자의 종합소득세 절세법
7장 증여를 통한 양도소득세 절세법01 증여세의 기본기 익히기 증여세는 어떻게 계산할까? 관계에 따라 공제액이 다르다 과세표준에 따라 세율이 다르다 증여세 계산하기 증여세는 10년 합산한다 증여공제 그룹별로 10년에 한 번만02 부동산별로 증여재산가액 계산하기 증여 부동산의 가격 평가하기 아파트보다 토지·단독주택·상가가 증여에 유리한 이유 비주거용 부동산에 대한 감정평가03 부담부증여로 절세하기 부담부증여가 뭐지? 부담부증여, 어떤 경우에 유리할까? 부담부증여를 할 때 주의할 점04 자녀에게 저가양도한 경우 자녀에게 팔면 국세청은 일단 증여로 의심한다05 자금출처 조사에 미리 대비하자구입자금의 80%를 소명해야 한다 일부를 증여했다면 어땠을까? 2020년부터 자금출처 조사, 이렇게 강화된다 [이은하 세무사의 현장목소리] 꼬마빌딩 증여세 신고할 때 주의할 점[현장사례로 보는 절세전략] 자녀 증여를 통한 절세의 기술[현장사례로 보는 절세전략] 배우자 증여를 통한 절세의 기술 [현장사례로 보는 절세전략] 증여 후 5년 안에 팔면 이월과세 무섭다[현장사례로 보는 절세전략] 부담부증여를 하면 오히려 총 세금이 많아지는 경우[현장사례로 보는 절세전략] 한시적 완화기간에 부담부증여 하면 절세된다 [현장사례로 보는 절세전략] 다주택자의 절세전략, 양도 vs 증여 vs 임대주택 등록[현장사례로 보는 절세전략] 토지 증여는 5월 말 전에 [현장사례로 보는 절세전략] 부동산 증여 3가지 절세의 기술
8장 비사업용 토지, 농지 양도소득세 절세법01 비사업용토지의 양도세 7가지 질문 비사업용토지 중과, 어떻게 변했을까? 사업용/비사업용토지, 세금이 얼마나 차이날까? 절세 위해 비사업용토지를 사업용토지로 인정받는 법 상속받은 농지, 비사업용토지로 중과될까? 회사 다니면서 농사중, 사업용토지로 인정될까? 주말농장, 비사업용토지일까? 비사업용토지 여부를 알 수 있는 방법은?02 농지의 양도세 감면 3가지 질문 농사짓던 농지를 팔려고 하는데… 농지 2필지의 양도세를 줄이려면 상속받은 토지는 자경감면이 될까? [현장사례로 보는 절세전략] 부모님이 짓던 농지, 공동상속이 유리하다
9장 토지 수용과 세금01 수용토지와 집, 양도세 3가지 질문 수용토지, 양도세가 얼마나 감면될까? 수용된 주택, 거주요건을 못 채워도 비과세 될까? 수용된 비사업용토지, 가산세율이 적용될까?02 대체취득의 세제혜택 4가지 질문 보상금으로 인근 토지 매수, 취득세 비과세를 받으려면 대토보상 특례를 받으려면 농지를 대토로 받을 경우 양도세 혜택 더 크다 보상에 이의신청을 한 경우03 거액 보상금, 세무조사에 대비하는 법 보상금 증여신고 없이 주면 위험하다 거액 보상금 받은 부모님, 사용증빙이 필요하다 [현장사례로 보는 절세전략] 수용농지 2필지, 양도세 줄이는 2가지 방법
10장 법인 등록으로 절세하기01 법인으로 투자하는 이유 왜 관심이 높아졌을까? 법인, 무엇이 유리할까? 이런 점도 있음을 기억하자02 다주택자에게 법인이 매력적인 이유 소득세율이 더 낮다 간주임대료가 수입금액에 포함 안 된다 필요경비를 더 인정받을 수 있다 수익과 손실을 통산하기에 유리하다 종합부동산세도 아낀다 건강보험료가 훨씬 절감된다 3주택 이상 취득세, 법인이 유리하다03 법인을 통한 양도세 절세의 기술 양도세율보다 낮은 법인세율 적용 법인은 1년 미만 보유하고 팔아도 중과 안 된다 법인을 만들면 개인의 주택 수를 줄일 수 있다04 법인을 통한 상속/증여세 절세의 기술 보통의 상속/증여, 부동산 가액을 어떻게 평가할까? 법인화하여 증여 및 상속하는 경우 법인으로 증여하는 게 유리할 수 있다 차등배당을 통한 증여세 절세의 기술05 개인 부동산을 법인으로 전환할 때 3가지 주의점 법인 전환에도 세금이 든다 법인의 양도세 이월, 이런 점에 주의하자 취득세 감면과 사후관리에 조심하자[특집1] 해외 부동산과 세금 [특집2] 부동산 절세의 13가지 핵심전략[특집3] 부동산 시장의 흐름과 세금정책 : 정부의 세금정책에 올라타는 법
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