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혼돈의 부동산 시장 어디로 갈 것인가?

부동산 시장 10년(2018~2028)을 예측한다!!

매수 매도 타이밍에 대한 통찰적 시각이 필요하다!!!



부동산 시장 어디로 갈 것인가? 저성장과 소득 감소, 가계부채 폭증을 비롯해 베이비붐 세대의 은퇴와 생산가능 인구가 줄어드는 인구절벽까지 대한민국의 부동산을 뒤흔들 혼돈의 시대가 다가오고 있다. 세계경제는 불황으로 치닫고, 한국은 저성장 국면에 접어들고 있다. 청년실업, 중산층 축소, 가처분 소득의 감소, 과도한 공급, 주택담보대출 규제까지 대한민국 부동산에 어두운 그림자가 드리우고 있다. 이처럼 대한민국의 부동산은 지금 위기와 기회를 가늠하기조차 힘든 시대를 맞이하고 있다. 가계대출 급증과 공급과잉 등에 따른 2017~2018년 폭락론이 많은 사람들의 의식을 지배하며, 그 이후의 매수를 고려하게 하기도 한다. 지금이라도 집을 사야 하는 것인가, 이제는 팔아야 하는 것인가 혼란스럽기 그지없다. 향후 10년은 부동산과 관련한 잘못된 의사결정이 개인의 경제생활의 발목을 잡을 수도 있어 매수와 매도 타이밍이 그 어느 때보다 중요하게 부각되고 있는 것이다.



돈이 있든 없든, 집이 있든 없든, 나이가 많든 적든, 대한민국 사람이라면 누구나 부동산이 어떤 방향으로 흘러갈지 궁금하지 않을 수 없다. 이러한 혼돈의 부동산 시장 10년(2018~2028)을 예측한다는 것은 물론 무모한 일이다. 저자는 부동산 시장의 모든 것을 예측하지 않으며, 이를 정확히 예측한다는 것은 신의 영역일 것이다. 다만 집을 사야 하는가를 고민하는 사람들과 주택 보유자들 각자 자신이 처한 상황에서 매수와 매도 타이밍에 대해 생각하고 현명하게 대응할 수 있도록 거시적 시각과 실전적인 수많은 자료와 근거들을 제시한다. 투자자와 실거주자를 막론하고 오를 곳을 사야만 미래에 생존할 수 있다. 한국의 부동산 시장에 대해 그 어느 때보다도 냉정하고 냉철하게 판단을 해야 할 때가 된 것이다. 서울과 수도권, 1기 신도시와 2기 신도시, 지방 등을 중심으로 살 곳과 팔 곳을 선별해야 하는 것이다.

목차

머리말 - 경제적 자유는 어떻게 얻어지는가

1장 부동산 투자를 해야 하는 이유 
1. 부동산이란 무엇인가?
- 부의 시작과 끝인 부동산
- 부동산이 갖는 본질적 가치
- 최악의 경우에도 가치가 남는 부동산

2. 대한민국의 부동산 사랑
- 작은 국토와 높은 인구밀도 
- 대한민국 가계의 자산구조  
- 대한민국 정부의 부동산 사랑
- 절세의 수단 및 부의 이전으로서의 부동산

3. 외국(중국)인의 대한민국 부동산 사랑
- 핵심 지역 주거형 부동산 투자 확대      
- 중국인들의 서울 부동산에 대한 사랑     

4. 장기 상승하는 부동산 가격
- 부동산 투자에 가장 중요한 요소들       
- 금리와 유동성은 부동산 가격의 결정적 지표

5. 지속적으로 상승하는 주거비
- 대한민국의 주거비 수준                   
- 주거비는 지속적으로 상승                 

6. 부동산은 다른 투자자산에 비해 공정하다
- 부동산은 공정하고 편안한 투자가 가능     
- 정부 정책을 통해 투자의 방향성 예측 가능 

7. 근로소득만으로 부자가 되기 어려운 이유?
- 종이화폐와 노동, 토지와 자본             
- 자본주의 사회의 작동 원리를 명확히 이해해야 

2장 대한민국 부동산 시장 인사이트 
1. 현실성 없는 가계부채 공포론 
- 서브프라임 모기지 사태의 본질에 대한 이해   
- 대한민국 가계부채, 연체율·자산구조 면에서 양호

2. 일본과 대한민국 부동산을 연결하는 이유
- 일본을 제외한 대부분의 선진국 부동산 지속 상승 
- 주요 국가들 중 일본만 부동산 장기 침체         

3. 부동산의 가격을 결정하는 유동성
- 수요와 공급에 의해 가격이 결정되는 것이 아니다 
- 유동성의 움직임을 관찰하고 예측하라            

4. 화폐의 가치와 부동산 시장
- 자본주의의 시작 프랑스 혁명과 영국 혁명        
- 부동산이 언제나 상승하는 것처럼 보이는 이유    

5. 인구 통계와 부동산 시장
- 인구통계학적 관점은 당대에는 극복 가능         
- 수도권 인구 증가 속도 여타 지역 압도           
- 인구수 증가보다 빠른 가구수 증가율             
- 주택수는 주요국 대비 여전히 부족한 상태        
- 서울의 부동산이 장기적으로 가장 유리           

6. 정부 정책과 부동산 시장
- 어떤 정부든 부동산 정책의 큰 그림은 완만한 상승
- 각 정부별 부동산 정책                          
- 분양가상한제 적용 여부에 따른 대응 필요        
- 뉴스테이 사업과 밀접한 도정법 개정안 통과      
- 뉴스테이는 부동산 판을 바꿔놓을 새로운 시스템  

3장 부동산 언제 사고 언제 팔아야 하나
1. 매수 매도 타이밍 인사이트
- 금리 변동에 맞춘 투자 이해는 자산 증식을 도와준다 
- 언제 사고 언제 팔 것인지에 대한 인사이트          

2. 매수와 매도 투자의 변곡점을 찾아야 한다
- 변곡점을 찾는 것이 성공 투자의 지름길이다         
- 부동산은 상대적으로 변곡점을 찾기 쉬운 투자처     

3. 부동산 시장 10년(2018~2028)의 전망
- 2025~2030년 강력한 상승장 온다                    - 주택 매수 대기자에 비해 턱없이 부족한 주택수      - 대한민국 역사상 최대의 재건축 재개발 시장이 열린다
- 시기별 부동산 시장 전망                           
2017~2018년 부동산 시장, “폭락은 없다”
2019~2023년 부동산 시장, “이 시기가 더 위험하다”
2024~2028년 부동산 시장, “시장 회복과 재건축 르네상스”

4장 아파트 시장의 현재와 미래 전망
1. 서울 아파트 시장 변화와 전망
- 앞으로 10년간 가장 전망이 좋은 곳은 서울이다      
- 2030 서울플랜, 아는 만큼 보인다                   
- 한강변의 가치는 시간이 갈수록 상승한다            
- 대한민국 부동산의 기준 강남구                     
- 서울의 정중앙 용산                                
- 대표적 미래 일자리 창출 지역 강서구               
- DMC 수혜를 입게 될 은평구와 서대문구              
- 새롭게 확장되는 동남권의 중심지 송파구            
2. 1기 신도시와 주변 지역
- 1기 신도시의 가치는 재건축과 함께 부활한다        
- 신도시의 대장 성남시 분당 & 판교                  
- 가성비 좋은 고양시 일산 & 삼송                    
- 학군 좋은 안양시 평촌                             

3. 2기 신도시와 기타 지역 
- 앞으로 10여 년간 2기 신도시의 선호도는 지속된다   
- 가격이 메리트인 김포 한강신도시                   
- 규모가 메리트인 화성 동탄신도시                   
- 대한민국 대표 경제자유구역 송도국제도시      

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